从近期龙山公园西侧地块挂牌出让谈乐陵的房价走势
现在大部分热点城市的土拍价格基本上都很公开透明，每一块土地的楼盘地价多少，然后再把绑定条件算进去，大体可以估算出楼盘销售价格多少开发商不亏钱。今天就简单算一下龙山公园西侧地块国有土地使用权挂牌出让楼面地价元/平米的土地，开发商要卖多少钱不亏钱。
11月13日，乐陵市国土局公布了《龙山公园西侧地块国有土地使用权挂牌出让，邻靠教育学府，交通便利，环境优美，地理位置优越》，仅以起拍价万元计算，小于等于2.3的容积率，0000元/（平*2.3）=元，该小区的楼面地价为元我，为方便计算，下面以元计。
简单的测算楼盘销售价格与楼面价关系
抛去当前环保停工等因素，保守的以目前乐陵建筑成本元计算，+=元。两年计入财务成本，4%的配套面积不能销售，10%的税，销售元/平米这个价格开发商基本不赚钱。
如一平销售，利润-=，公司所得税25%，,*0.25=，最终答案：一平方价格销售，开发商净利润-=元/平米，实际上开发商通过拖欠工程款、要求施工单位垫资等形式，财务成本可以略低一点，并且通过偷逃所得税，可以又增加一部分利润。
简单的说销售价一般是楼面价的2-2.5倍。
房价会越来越高
土地成本越来越高，拆迁成本越来越高，配套成本越来越高，劳动力成本越来越高，建筑材料成本越来越高，融资成本也越来越高，所有的成本只能导致房价会一路涨下去。将来有钱人买房没钱人租房，想买房快买千万不要观望。
很多人说成本高难到就要卖高价吗？不卖高价开发商就会资金链断裂，项目烂尾。开发商也可以选择在市场不好的时候放慢开发速度，就会导致供应量变小，需求积累到一定程度，自然又会将房价推高，到时候开发商可以再加速开发。房地产的这种周期性，在现阶段是无法避免的。不管怎么样所有的成本必然都会落在买房人头上。
总结：不管你接受还是不接受，这些都是事实。土地成本、财务成本、建筑成本、管理成本、营销成本、税费成本都要算进去，才是开发商的真实成本。另外国家通过拍卖土地，通过收取商品房交易中的税费，这些钱要用于城市建设，要补贴公租房、廉租房、经济适用房、共有产权房等的建设，这也是事实。谁能够把这些固有的事实成本消减掉？
个人观点，仅供参考。
——END——
预览时标签不可点收录于合集#个
联系电话：